百家券商高度关注！美凯龙：建发掌握了很好的交易时机 环球报资讯

1月15日，红星美凯龙（601828）举行分析师会议，投资者关系活动记录表显示，共有申万宏源、东北证券、东方证券等约170家券商及机构投资者参与。

关于建发股份有意受让29.95%股份的交易进展方面，公司称， 目前交易仍处于早期初步合作意向阶段， 1月13日控股股东、实控人及建发股份共同签署了框架协议，目前正就后续具体合作事宜及股权转让协议等事项进行深度商讨。 由于控股股东已披露减持计划且可交债持有方阿里巴巴意向转股，因此交易可能触发公司控制权变更。

公司表示，建发股份与公司企业价值观契合，公司管理层及控股股东皆认为双方未来可为空间很大。

(资料图)

公司在三年疫情影响下，经营韧性渐显，保持了良好的经营性现金净流入。目前疫情实施常态化管理， 因此建发掌握了很好的交易时机。

未来，股东结构优化后，公司将具备独立的授信体系，并在建发国企背景的支持下，财务结构和资金成本将有很大的优化空间。此外，REITs试点范围有望扩大，双方都将有较大的成长空间。

二级市场方面，1月16日，美凯龙复牌后A股一字涨停，上涨10.04%至5.15元/股。

来看会议具体内容：

问：2023年经营弹性的预期？

答： 过去三年公司在运营上配合国家疫情管控，尤其是2022年，东北、华北、上海市场影响都比较大，对收入有一定影响。展望2023年，疫情管控政策放开，受到积压的家居消费需求将会得到释放。今年过年比较早，叠加房地产已经触底，因此公司对2023年的租金收入等业绩表现比较乐观。

问：减租对于2022年的影响？

答： 2022年行业、经济、商业环境都是处于低点，虽然公司受到很大压力，但还是主动扶持场内经销商，进行租金减免，帮助大家共度难关。基于上半年疫情管控影响以及7、8月散发的影响，公司于8月公告了租金减免安排，预计对公司营业收入累计影响不超过5亿元，对公司归母净利润的直接影响不超过3.5亿元。12月疫情放开比较突然，公司会继续和商户同舟共济，提高公司和商户的粘性。展望2023年，基于疫情防控优化对商场客流的恢复以及地产政策的放松，公司未来表现可期。

问：自营和委管商场的开店规划？

答： 开店方面，目前公司没有新拿的自营商场项目，有少量在建项目，未来每年资本开支很低，未来2-3年每年新开自营商场预期2-3个。一是为“降杠杆”，二是结合国家宏观形势，不盲目扩张。这两年委管商场开店慢，和宏观调控相关，委管商场合作方主要是中小地产商，持观望态度，公司与合作方达成注重高质量发展的共识，注重质量，不追求数量。随着地产保交付、收入预期稳定、国内内循环以及国家鼓励消费，目前的委管商场储备会逐步释放，开店速度预期会快于疫情三年，并有望给公司贡献可观的现金流和利润。

问：未来收入增长的来源？

答： 公司于2015年在港股上市，成长性非常高，但20年开始利润降幅比较大，三年疫情期间公司也在不断分析利润降幅原因，第一是疫情影响收入和利润，尤其是22年疫情管控更加严格，进一步影响出租率、调整品类、调整租金单价的规划；第二地产调控的影响。随着股东结构优化、其进口电器和新能源汽车等品类的引入，未来租金、出租率都会有非常大的优化空间。疫情管控的放开也将提升收入和利润，目前商场人流量已经逐渐恢复。现在公司还是围绕“重运营”，特别是自营商场，调整品类、空间布局更加合理化，将现有坪效、流水全面提高。同时，拓展委管商场，释放储备项目。

问：阿里意向转股，未来是否会对公司业务有帮助？

答： 目前控股股东持股超过60%，第二、第三大股东的持股比例都很低，公司目前的股权结构集中且单一。公司期待建发、阿里股权变化的落地，以优化股权结构。阿里对于公司的运营现状比较了解，2019年合作至今，给公司做了很多数字化、线上化赋能，包括商品数字化、线上流量打造等，以及公司依托阿里的数字化能力做了其他线上流量入口的打造，双方合作关系稳步前行。过去三年数字化渗透率还不高，公司希望在线上取得更为丰富且多元的流量入口，导流到线下商场实现最终交易，因此公司也在和阿里进行更多的探索数字化赋能的探讨。目前公司商场会员超千万级，而且都是中国高净值的消费者人群，和阿里的88vip会员是有重合的，未来可以和阿里探讨消费者群体、会员体系的打通和数字化，不仅是线上往线下导流，也希望公司的会员体系可以给阿里反哺。阿里转股价比较高是基于原来双方合作的良好契机，公司过往大促期间的线上表现遥遥领先，这也是反应阿里对公司的信心。未来上述股权变更落地以后，公司会从过去单一的民营企业文化向多元企业文化发展。建发国企背景可以持续把一些供应链优势和精细化管理的优势赋能给公司，阿里更多是数字化深耕的赋能，再加上公司董事长过去30年的家居建材零售行业的企业文化和价值的传承，相信上述三方会给公司未来创造更多发展的契机和空间。

问：近期的偿债安排？资金如何规划？

答： 针对一年内的有息负债，会以货币资金、经营性现金流进行偿债，对于流动贷款会进行续贷。银行对疫情影响都非常理解，会给到企业续贷和调整还款计划的足够支持。

问：是否考虑调整部分经营表现较弱商场的经营业态？

答： 存在个别商场经营不是特别好的情况，但目前还没有与建发开展这么细致的合作条款商讨，对于公司而言这部分商场未来会有更大的提升空间。建发更多是做to B供应链的优势，因此看重公司拥有的to C场景，通过公司的to C渠道可扩大其业务规模，公司可丰富场内经营品类、提升出租率、提高人流量。公司沉淀的中高端消费者资源也可以导流给建发，并与其现有的会员体系打通，在这方面未来合作空间非常大，双方是相互赋能的过程。

问：运营层面，如何实现租金收入增长？

答： 公司通过品类调整，比如引入高端电器，缩小楼层价差，实现租金的涨幅。

问：租金收缴情况？

答： 今年考虑商户经营困难，因此有一些应收未收租金，但相较于全年租金收入规模占比非常低，因此租金收缴情况整体健康。今年春节比较早，市场复苏也会比较早，因此租金收缴预期3月会恢复正常，应收尽收回归到正常状态。

问：卖场统一收银的比例会不会提升？

答： 随着消费者对于消费品质的关注、与阿里数字化建设的深入合作，统一收银比例未来2-3年会有进一步提升。统一收银有助于改善公司现金流、掌握用户数据资产以及深化与阿里合作的商场数字化改造。

来源：读创综合

审读：孙世建

关键词： 控股股东 建发股份 租金收入