中航证券:多举措优化市场机制 全面提升REITs市场流动性-天天热议
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进入2023年,REITs板块的换手率多数时间维持在1%以下,整个市场成交表现低迷。中航证券分析认为,为使REITs真正成为具有普惠性的权益投资工具,成为值得投资者配置的大类资产,必须提高REITs市场流动性,确保建立具有一定流动性保障的REITs市场。
一是,要完善税制,提高REITs市场吸引力。税收支持是REITs发展的重要引擎之一,在REITs产品结构搭建过程中,大量项目涉及底层不动产产权的剥离和重组。在当前国内税法环境下,资产重组过程中通常涉及土地增值税、契税、企业所得税等大量税费成本。2022年1月发布的税务总局公告2022年第3号,确定了相关税收政策,REITs设立阶段的资产转让可递延缴税,但并未单独设立税收制度,运营、分配环节仍然按照公募基金或ABS进行税收缴纳。建议可针对REITs项目运营层面出台更多优惠政策,激发项目成长性,提升REITs对市场各类资金的吸引力,迅速扩大REITs的市场规模,促进REITs市场流动性的提高。
二是,要健全扩募机制,扩充REITs底层资产。目前我国REITs底层资产主要包括收费公路、产业园区、污水处理基础设施和保障性租赁住房,办公楼、酒店等商业地产类资产仍然不被允许纳入试点范围。需进一步扩大试点范围,加快百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目的试点,扩充我国公募REITs市场宽度。完善REITs资产扩募机制的相关法律法规建设,稳妥推进REITs底层资产多元化并形成资产组合运作模式,为成熟期项目打开融资渠道是我国REITs未来发展的主要方向。REITs底层资产的扩充可以促进其向非传统领域进行投资,分散风险,提高收益的稳定性;有利于得到投资者的认可,改善整体市场的流动性;流动性的改善也有利于吸引更多期限长、透明度高、可供分配收益率高的底层资产利用REITs完成融资,形成投融资良性循环。
三是,要优化交易制度,改善REITs流动性。中航证券表示,我国公募REITs目前仍处于试点和探索阶段,实质上是通过持有基础设施ABS的方式持有基础设施项目公司的全部股权,因此其询价、定价、回购交易、要约收购等业务兼具了债券、股票、基金三种证券品种的属性,如质押式协议回购、询价交易等主要是借鉴债券相关制度,而涨跌幅制度、要约收购安排、原始权益人跟投等主要是借鉴股票相关制度,采取LOF的封闭式运作则是借鉴了基金的相关制度。目前我国REITs 市场类比成熟市场,引入了竞价、协议、做市并存的交易制度,但相较于成熟REITs市场,流动性仍然不足,需要通过持续优化交易制度改善REITs流动性:第一,优化交易规则,适当放宽涨跌幅限制,强化价格自我调节功能;第二,强化信息披露,降低市场信息不对称程度,提升REITs资产价值的透明度,降低交易成本,增强市场信用;第三,完善做市商制度的各项功能,明确相关部门的权责分配,通过完善交易系统建设,为市场提供合理定价和连续双边报价,提供充足流动性的同时,减少市场波动、降低投资者交易成本,同时鼓励更多符合条件的机构参与REITs做市,提升REITs流动性、增强市场韧性。(严晓菲)
(文章来源:上海证券报·中国证券网)
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责任编辑:宋璟
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